Bańka mieszkaniowa czy kolejny rekord?

Sprzedaż

Wciąż wysoki popyt i niedostateczna podaż odzwierciedlają stale rosnące ceny. Mieszkania są o około 10 procent droższe niż przed rokiem. To dane uśrednione dla 7 największych miast, gdzie nawet 70 procent wartości transakcji było finansowane gotówką. W ostatniej dekadzie rynek nieruchomości przechodzi fazę szybkiego wzrostu. Polska ma jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie – według szacunków wciąż brakuje ich nawet 2,5 miliona.

W połączeniu z rosnącą inflacją i coraz większą liczbą osób kupujących nieruchomości jako inwestycję kapitałową, obserwujemy stale rosnący popyt. Z drugiej strony Polacy posiłkują się również łatwo dostępnymi kredytami mieszkaniowymi: od stycznia do końca sierpnia zaciągnęli ich o 28,6 procenta więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

Co wpływa na ciągły wzrost cen nieruchomości?

Bloomberg Economics ocenia, że rynki mieszkaniowe na całym świecie doświadczają trendów, które nieprzyjemnie przypominają te, które pojawiły się w okresie poprzedzającym kryzys finansowy z 2008 roku. Według ich raportu, Nowa Zelandia, Kanada i Szwecja wykazują najbardziej niepokojące wskaźniki bańki mieszkaniowej, na liście także wysoko plasuje się Wielka Brytania i Stany Zjednoczone. Natomiast Polska uznawana jest za bezpieczną. Z kolei, jak podaje UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 dla wybranych miast, największe ryzyko bańki występuje we Frankfurcie, Toronto i Hong Kongu, a najniższe w Dubaju. Miasta jak Madryt, Mediolan i Warszawę, oceniono jako bezpieczne.

Bańka na rynku nieruchomości to wzrost cen mieszkań napędzany dużym popytem, wydatkami spekulacyjnymi, aż do załamania. Mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców czy zysk, jaki można uzyskać z wynajmu. Zakupy dokonywane są tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać duży profit. W pewnym momencie popyt spada lub znajduje się w stagnacji, a podaż rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen – i pęknięcie bańki.

W Polsce ustawa deweloperska nakłada na inwestorów bardzo wiele obowiązków związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, to na przykład wymóg zakładania bankowych rachunków powierniczych, na których ulokowane pieniądze klientów kupujących mieszkania mogą trafiać na konto dewelopera w zależności od realizacji inwestycji. Powołano Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków.

Przewlekłe procedury windują ceny mieszkań

– Wzrosty cen mieszkań są przede wszystkim wynikiem dużej przewagi popytu nad podażą. W obliczu wysokiej inflacji Polacy lokują swoje oszczędności w nieruchomościach mieszkaniowych, aby uchronić je przed utratą wartości. Deweloperzy starają się ten popyt zaspokajać, jednak w obliczu kurczącej się oferty szybko drożejących terenów pod zabudowę oraz przedłużających się procedur administracyjnych nie są w stanie zaproponować odpowiednio wysokiej podaży. W tej sytuacji  trudno oczekiwać nagłego spadku popytu – spowolnienie na rynku musi w końcu nadejść, ale będzie miało łagodny charakter. – ocenia Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

Na naszym rynku, przy wciąż rekordowym popycie ze strony rodzimych nabywców indywidualnych, do gry włączają się na coraz większą skalę inwestorzy instytucjonalni – w tym renomowane zagraniczne fundusze nieruchomościowe, w efekcie czego deweloperzy nie nadążają z wprowadzaniem nowych mieszkań do ofert. I to właśnie jest największym zagrożeniem dla stanu koniunktury już w bezpośredniej perspektywie. Jeśli tego typu tendencja nie zostanie powstrzymana w najbliższych miesiącach, na rynku zrobi się bardzo nerwowo i niebezpiecznie, a ryzyko gwałtownego przesilenia znacząco wzrośnie.

Obecnie, jak w wielu krajach, nad Wisłą dyskusje budzą globalne skutki ewentualnego upadku Evergrande, czyli drugiego największego dewelopera w Chinach z 30 milionami niesprzedanych mieszkań. Jego zobowiązania, również wobec dużych zagranicznych inwestorów, przekraczają gigantyczną kwotę 260 miliardów euro. Wierzycielami holdingu jest ponad 170 lokalnych banków i więcej niż 120 innych instytucji finansowych.

Ograniczenia inwestycyjne 

Pamiętajmy też, że Polacy mają ciągle bardzo ograniczone możliwości inwestycyjne, na przykład przez brak REIT-ów, tylko 4 procent nieruchomości komercyjnych jest w posiadaniu krajowych inwestorów. W Czechach, gdzie w 2013 roku uchwalono ustawy regulujące funkcjonowanie REIT-ów, proporcja udziału lokalnego kapitału wzrosła z kilku do 21 procent w ubiegłym roku. W Niemczech udział ten jest wyższy niż 50 procent. Wielkim powodzeniem cieszą się natomiast wszelkie dostępne na polskim rynku demokratyzujące inwestowanie w formaty, jak hotelowe: condo, apart czy nieruchomościowe equity, gdzie inwestor dysponujący nawet niewielkim kapitałem staje się udziałowcem w zarządzanym apartamencie lub inwestycji i otrzymuje gwarantowany zysk.

– Brak REIT-ów w Polsce niesie ze sobą spore ograniczenia dla potencjalnych inwestorów. Ten model biznesowy, który od lat sprawdza się w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii czy Niemczech, od dłuższego czasu nie może zaistnieć w Polsce. Głównym problemem są ugruntowania legislacyjne. Szkoda, bo to wielka szansa na inwestowanie w nieruchomości, bez konieczności posiadania dużych oszczędności. Nie musimy martwić się też o bieżące utrzymanie, co jest niemożliwe w przypadku na przykład najmu. Poza tym REIT-y dają możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne. Dziś mogą pozwolić sobie na to tylko dobrze prosperujące firmy. – mówi Michał Sapota, prezes HRE Investments, jednego z liderów rynkowych.

Rosnące ceny i popyt  

Wartość mieszkań na naszym rynku wzrosła w rok o 13,5 procenta i łącznie wynosi prawie 5 bilionów złotych. Najnowsze dane Eurostatu stawiają Polskę wśród krajów europejskich o największym udziale rynku pierwotnego w łącznej wartości sprzedanych nieruchomości. Dla przykładu tylko od stycznia do września 2021 roku oddano do użytkowania ponad 164 tysięcy nowych mieszkań, w 2020 r było ich prawie 222 tysięcy, czyli o 7 procent więcej niż w 2019 roku.

– Jeżeli chodzi o to, jak Covid-19 wpłynął na rynek nieruchomości, to z pełną odpowiedzialnością mogę powiedzieć, że jeszcze bardziej go umocnił. Miniony rok zamknęliśmy z wynikiem ponad 3 tysięcy nowych mieszkań. Obecnie w całej Polsce prowadzimy kilkanaście inwestycji, które pozwolą na oddanie ponad 5 tysięcy lokali. Patrząc szerzej, koniunktura na rynku nieruchomości cały czas trwa. Pokazują to rekordowe wyniki sprzedaży. Mimo wzrostu cen coraz więcej osób decyduje się na własne lokum. Dochodzi do sytuacji, w której deweloperzy nie nadążają z budowaniem nowych mieszkań, by sprostać popytowi. To pokazuje, że lokowanie kapitału w nieruchomości jest bardzo bezpieczne i nastawione na spore zyski. – mówi Michał Sapota, prezes HRE Investments.

Pandemia nakręciła rynek mieszkaniowy

W Polsce stale rośnie też liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. W pandemicznym 2020 roku podpisano łącznie 565 tysięcy, a od kilku lat największy wzrost ich liczby dotyczy działek niezabudowanych, czyli gruntów. Z deficytem terenów budowlanych deweloperzy borykają się już od kilku lat, a wciąż przyśpieszająca koniunktura pogłębia ten problem. W 2020 roku ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne wzrosły w Warszawie o 13 procent oraz od 11 do 17 procent w pozostałych lokalizacjach. Do największych przeszkód firm deweloperskich w Polsce należą wspomniany brak gruntów inwestycyjnych, powolne ciągnące się latami procesy administracyjne, wydłużające nawet do 7 lat cykl inwestycyjny oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i pracowników. Ostatni czynnik mocno stymuluje rozwój prefabrykacji i rozwiązań modułowych.

 – Warto podkreślić, że rynek pierwotny odbudował się po niej stosunkowo szybko i to mimo dość restrykcyjnej na początku polityki kredytowej banków. Klienci odpowiedzieli na te obostrzenia uruchomieniem zasobów własnych. Kupowane są mieszkania zarówno na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, jak i jako ciągle atrakcyjna lokata kapitału. Mamy, co prawda, obecnie pewne problemy z dostępnością niektórych materiałów i składników do wykańczania i ma to swoje znaczenie kosztotwórcze, ale nie są to przeszkody o charakterze zasadniczym. Podobnie jest z wciąż niską efektywnością administracji samorządowej w kwestii wydawania różnego typu pozwoleń. Generalnie wpływa to na nieco mniejszą, niż mogłaby być, podaż. Przy wciąż silnym popycie i wysokim poziomie inflacji praktycznie w całej Europie, winduje to w górę ceny. – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom.

Obecnie wielu deweloperów upatruje szansy na rozwój w mniejszych miejscowościach związanych z lepszą dostępnością gruntów. Na koniec 2020 roku w Polsce na tysiąc osób przypadały średnio 393 mieszkania. Jednak im mniejsze miasto, tym mniej lokali i tym większy ich niedobór. Dla przykładu, podczas gdy w Warszawie na tysiąc mieszkańców przypada około 569 mieszkań, w Łodzi ta liczba wynosi już 549, a w Szczecinie czy Opolu oscyluje wokół 460. Tymczasem podaż inwestycji na takich rynkach jest dziś mocno niewystarczająca.

– Pandemia nie ostudziła popytu na mieszkania. 2021 rok to jeden z najlepszych w historii naszej firmy. Widoczny wpływ koronawirusa na rynek mieszkaniowy to zmiana preferencji nabywców – pandemiczne ograniczenia istotnie zwiększyły zainteresowanie lokalami o większej liczbie pomieszczeń, w których można wygospodarować osobny pokój do pracy. Szybciej sprzedają się również nieruchomości z ogródkami, tarasami i dużymi balkonami. Kupujący przykładają także coraz większą wagę do przestrzeni wspólnych i zieleni na terenie inwestycji. Uwzględniamy te zmiany w nowych projektach. – mówi Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A.

Mocny segment premium

Pandemia nie zatrzymała rozwoju segmentu premium. Wartość krajowego rynku luksusowych nieruchomości w ubiegłym roku to już około 1,8 miliarda złotych, czyli wzrost o 35 procent rok do roku. Jednocześnie, coraz więcej Polaków jest zaliczanych do grona ludzi zamożnych. Liczba milionerów wynosi już 34,8 tysiąca.

– Dla osób bardzo zamożnych nie jest niczym niezwykłym posiadanie wielu nieruchomości mieszkalnych. Ze względu na tę ograniczoną podaż znalezienie wymarzonego apartamentu czy rezydencji nie jest łatwe. Mimo pandemii, ceny nieruchomości premium w Polsce i na świecie nadal stabilnie rosną. W ciągu ostatniej dekady ceny premium w Berlinie wzrosły o blisko 146 procent, a na krajowym rynku ich dalszy wzrost prognozowany jest na poziomie 7 procent rocznie. Nabywców w tym segmencie nie brakuje, a oferta stale rośnie. Luksusowe apartamenty to w Polsce wciąż mniej niż 1 procent całego rynku pierwotnego, jednak w najatrakcyjniejszych miastach, jak na przykład w Gdańsku to już 7 procent. Największą ofertę premium od lat notujemy w Warszawie, ale też obserwujemy jej intensywny wzrost skoncentrowany na innych dużych aglomeracjach oraz lokalizacjach o walorach turystycznych – pasie nadmorskim oraz pasie górskim. Dla przykładu w segmencie apartamentów wakacyjnych, tak zwanym “second home” od lat króluje nadmorskie Trójmiasto.- mówi Tomasz Porowski, właściciel Agencji Nieruchomości Premium Pantera Invest w Warszawie.

Potrzeby przyszłości 

Proces konsolidacji i powstanie na rynkach, w tym polskim, kilku dominujących podmiotów, znacząco zmienią zasady gry oraz wysokości marży deweloperskich, bazując na dużej skali inwestycji. Na polskim rynku działa łącznie prawie 2,5 tysiąca podmiotów budujących mieszkania, jednak większość nowych mieszkań to wynik pracy topowej 30 deweloperów. Aby dostarczyć atrakcyjny i dobrze sprzedający produkt bardzo ważne jest doświadczenie, specjalizacja i konkurencyjność. Nie bez znaczenia w kreowaniu długofalowych kierunków rozwoju pozostaje również demografia i innowacyjne rozwiązania PropTech czy coraz popularniejsze zastosowanie technologii Blockchain jako sposób finansowania projektów sektora nieruchomości.

Dynamicznie rozwija się elektromobilność. Już od tego roku obowiązuje unijna dyrektywa nakazująca deweloperom budowanie miejsc parkingowych. Normą stają się energooszczędne systemy oświetleniowe i technologie poprawiające efektywność energetyczną budynków. Nowe osiedla podłączane są do istniejącej sieci ścieżek rowerowych, a na ich obszarze stawiane są paczkomaty, znikają też bariery dla osób niepełnosprawnych. Współczesne materiały dają wiele możliwości i sprawiają, że rynek mieszkaniowy może zaoferować jeszcze bardziej funkcjonalne i komfortowe inteligentne mieszkania i domy. Od lat oczekiwana jest reforma planowania przestrzennego, uproszczenie prawa budowlanego i aktywizacja Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych – słowem poprawa sytuacji w polskiej mieszkaniówce, którą po raz kolejny zapowiedział ostatnio Piotr Uściński, Wiceminister Rozwoju.

Moda na wynajem instytucjonalny (PRS)

Dominującym rynkiem w Polsce jest sprzedaż mieszkań klientom detalicznym. Wielu jednak uważa, że popularny w Europie trend PRS ma też tam podstawy do wzrostu. Jak obliczył Polski Związek Firm Deweloperskich, udział mieszkań Private Rented Sector w całym zasobie najmu to obecnie wręcz niezauważalny wskaźnik na poziomie 0,34 procenta. To właśnie w Europie Wschodniej mieszka największy odsetek właścicieli z największą na świecie liczbą 96,4 procenta gospodarstw domowych posiadających swoją nieruchomość w Rumunii. W Polsce wynosi ona aż 83,5 procenta, co daje 10. globalną pozycję. Dla porównania w Holandii to jedynie 67,8 procenta, a Wielka Brytania znajduje się poza 50 czołowymi krajami.

Niemniej zmieniające się oczekiwania konsumentów, nowy model życia oraz częste zmiany miejsca zamieszkania związane z zatrudnieniem wywołują zainteresowanie elastyczną ofertą dostosowaną do potrzeb chwili. Choć w tym modelu klient nie uzyskuje mieszkania na własność jako kapitału zabezpieczającego jego przyszłość, to młodsza generacja jest słabiej przywiązana do pełnej własności czy mniej chętna do wiązania się z bankiem na długie lata kredytem hipotecznym. W dłuższej perspektywie udział w rynku inwestorów instytucjonalnych mających na uwadze wieloletnią perspektywę wpływa na ustabilizowanie cen najmu.

Obecnie duże obawy inwestorów budzą zmiany wprowadzone w ramach programu rządowego “Nowy Polski Ład”, które mogą zahamować rozwój sektora PRS. Zgodnie z nowym prawem amortyzacja powinna być wyłączona z odliczeń podatkowych do czasu sprzedaży nieruchomości. Ponieważ wszystkie inwestycje na wynajem są kalkulowane długoterminowo, w perspektywie wieloletniej, a także nigdy nie są sprzedawane klientowi końcowemu, tylko wynajmowane, Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii analizuje wpływ, jaki mają na rynek zakupy inwestycyjne zarówno funduszy PRS, jak i zwykłych obywateli.

Udostępnij artykuł:

Informacja prasowa

0 komentarzy

Dodaj komentarz

avatar

Podobne wpisy

Biznes

Renesans bloków z wielkiej płyty?

Jeszcze niedawno „wielka płyta” była synonimem smutnej architektonicznej szarzyzny polskich miast, teraz coraz więcej Polaków przekonuje się do tak zwanych

Szukasz pomocy

Wystarczy Twój mail, a skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24h!