Gwarancja kredytowa – czy rzeczywiście pomoże młodym?

Biznes

Ostatnio wiele słyszymy o nowych planach rządu odnoszących się do rynku nieruchomości, które między innymi mają wspierać nabywców mieszkań, a tym samym nakręcać koniunkturę. Z jednej strony jest to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma być zabezpieczeniem wpłat dokonywanych przez klientów, z drugiej – Gwarancje Kredytowe zastępujące wpłatę własną do kredytu.

O Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym możecie szerzej przeczytać na blogu GK Radcowie, natomiast dziś zajmiemy się propozycją Gwarancji Kredytowych. Temat ten był już opisywany przez Dewelopernych w artykule „Gwarancja kredytowa nowym pomysłem na pomoc dla młodych”, gdzie wskazano podstawowe warunki uzyskania gwarancji, jak kwota wkładu własnego, ilość dzieci w rodzinie i tym podobne.

Pytanie tylko, czy proponowane gwarancje rzeczywiście są korzystne dla młodych?

Niestety na tym etapie trudno jest odpowiedzieć na to pytanie. Przede wszystkim nie wiadomo, czym do końca ma być „Gwarancja Rządowa”? Czy będzie to w rzeczywistości dopłata do kredytu, jak w dotychczasowych programach dla młodych, ale zastępująca wpłatę własną? Czy jedynie forma poręczenia za kredytobiorcę, gdzie rząd będzie gwarantem spłaty kredytu w części dotyczącej wpłaty własnej – 10%/20% ceny lokalu.

Nie znając jasnych odpowiedzi, trudno oceniać zamierzenia rządu i zasadność programu. Nie mniej, jak wiemy, program oparty na dopłatach był już stosowany w Polsce – „Mieszkanie dla Młodych”, czyli dopłata do 5% wartości lokalu. Czy miał on większy sens ekonomiczny lub społeczny? Trudno powiedzieć, na pewno nie odniósł spektakularnych sukcesów, z uwagi na niewielką kwotę świadczeń i szereg obostrzeń dotyczących wyboru lokalu.

Natomiast druga formuła – gwarancja, może być rozwiązaniem dość kontrowersyjnym w naszym systemie prawnym i społecznym. Oczywistym jest, że jeżeli rząd będzie jedynie gwarantem spłaty zobowiązania (wpłaty własnej), czyli zastąpi algorytm zdolności kredytowej, to nabywca tę sumę i tak będzie musiał zapłacić. To z kolei spowoduje znaczący wzrost raty kredytu.

Obecnie kredyty w większości udzielane są z wpłatą własną 20% ceny lokalu. Czyli kredytowana jest równowartość 80% wartości lokalu. Przy założeniu systemu gwarancyjnego kredytowane będzie natomiast 100% wartości. Zatem wysokość raty zwiększy się nie tylko o różnicę wartości, ale także o odsetki od pozostałych kredytowanych 20% wartości lokalu.

Szacunkowo można wyliczyć, iż dla lokalu 70 m2, gdzie metr kwadratowy kosztuje 6.500 zł przy kredycie na 25 lat, rata kredytu wzrośnie o około 500 zł, ale już łączny koszt kredytu o prawie 140.000 zł i to przy założeniu, że banki nie podniosą marży dla tego typu kredytów z uwagi na większe ryzyko. Oczywiście przy lokalach droższych, rata i łączny koszt kredytu wzrosną jeszcze bardziej.

Czy zatem ten system ma na pewno uzasadnienie ekonomiczne?

Plusem tej propozycji może być ewentualny większy popyt na mieszkania, a tym samym dalszy rozwój budownictwa. Przy czym może się to okazać problematyczne z uwagi na znaczący spadek ilości gruntów budowlanych pod zabudowę wielorodzinną. Niedostatek działek już obecnie tak winduje ceny mieszkań, że planowany program rządowych gwarancji może okazać się niewykonalny z założenia, gdyż jego potencjalnych beneficjentów nie będzie stać na spłatę rat kredytów dla tak drogich lokali.

W tym miejscu dotykamy sedna problemu. Wpłata własna do kredytu jest swoistą przesłanką dla banku, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać kredyt. Skoro kredytobiorca nie jest w stanie uzbierać 20% wartości lokalu, to czy będzie spłacał kredyt w przyszłości, czy ma wystarczające dochody, czy jest na niego gotowy?

Naszym zdaniem założenie, iż każda osoba dorosła, ale jednocześnie na tyle młoda, że nie dysponuje wkładem własnym, powinna mieć mieszkanie na własność, jest bardzo niebezpieczne. Łatwość w zaciąganiu kredytów (przykład szybkich pożyczek) sprzyja podejmowaniu nietrafionych decyzji finansowych, a tutaj mamy do czynienia przecież ze zobowiązaniem na 25-30 lat! Co więcej, jeszcze przed kilku laty, banki nawet w Polsce, bez gwarancji rządowych, udzielały już kredytów na 100 a nawet 110% na wykończenie lokali. Natomiast ekspresowo się z tego wycofały. Teraz chcemy wrócić do podobnych rozwiązań, tylko ryzyko obciążające dotychczas bank, przejmuje na siebie w części państwo.

Według nas tego typu kredyty, za przykładem z USA sprzed kryzysu w 2008 roku, mogą szybko przestać być spłacane, szczególnie w dobie zachwiania gospodarką podczas pandemii. To właśnie duża ilość tzw. „nietrafionych”, czyli niespłacanych kredytów hipotecznych udzielonych w USA przed 2008 roku, była jedną z podstaw kryzysu gospodarczego.

Ponadto zaciąganie długoterminowych kredytów przez młode osoby, w przypadku braku środków do zapłaty, może mieć bardzo duże konsekwencje społeczne i rodzinne. Obciążenia finansowe na ponad 20 lat młodej osoby, która nie dysponuje wystarczającymi środkami, może wywołać u niej problemy osobiste i zawodowe. Często obserwujemy, iż brak środków na spłatę kredytu napędza dalszą spiralę pożyczek. Jedna na spłatę poprzedniej, aż do momentu, kiedy kwota jest tak wysoka, że nie ma szans jej uregulowania. Wtedy dłużnik zaczyna się zapożyczać wśród rodziny, znajomych…

W skrajnych przypadkach błędne decyzje finansowe doprowadzają nawet do utraty mieszkania albo rozwodów, po których dzielimy majątek, ale hipoteka do kredytu nadal pozostaje wspólna pomiędzy byłymi małżonkami.

Pozostaje jeszcze jeden aspekt – jeżeli państwo będzie gwarantem, to w przypadku braku spłat przez kredytobiorcę, może stać się dłużnikiem banku, czyli istnieje ryzyko obciążenia podatnika długami innych osób!

Naszym zdaniem proponowany system gwarancyjny na tym etapie ma wiele wad i luk. Dokładając do tego obecny stan rynku nieruchomości, wysokie i nadal rosnące ceny mieszkań, kryzys wywołany pandemią, może się okazać, iż jest to wsparcie dla osób, które i tak nie będą mogły z niego skorzystać.

Udostępnij artykuł:

Wiktor Kotiuk

Radca Prawny, Partner Zarządzający w Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Specjalista w zakresie obrotu nieruchomościami, obsługi prawnej deweloperów oraz branży budowlanej. Doradza i wspiera firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe, przedsiębiorców oraz podmioty samorządowe.

0 komentarzy

Dodaj komentarz

avatar

Podobne wpisy

Biznes

Renesans bloków z wielkiej płyty?

Jeszcze niedawno „wielka płyta” była synonimem smutnej architektonicznej szarzyzny polskich miast, teraz coraz więcej Polaków przekonuje się do tak zwanych

Szukasz pomocy

Wystarczy Twój mail, a skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24h!