Kupno mieszkania będzie bezpieczniejsze − czyli koniec z otwartymi rachunkami powierniczymi? Jakich zmian się spodziewać w nowej ustawie deweloperskiej?

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotowuje projekt nowelizujący dotychczasową ustawę deweloperską z 2011 r. Ma on na celu m. in. zabezpieczyć interesy nabywców mieszkań przyszłych. Zobacz, jakie zmiany czekają deweloperów oraz czy jest się czego bać?

 

Koniec z otwartymi rachunkami powierniczymi

Jedną z głównych zmian w prawie, którą chce wprowadzić UOKiK jest zlikwidowanie otwartych rachunków powierniczych, na które kupujący mieszkanie wpłacają cenę zakupu jeszcze nieistniejącej fizycznie nieruchomości budowlanej. Obowiązujące przepisy pozwalają na funkcjonowanie takich rachunków bez gwarancji bankowych czy ubezpieczenia rachunku. Co to w rzeczywistości oznacza?

Obecnie pieniądze za zakup mieszkania, które jeszcze nie powstało, nabywca mieszkania wpłaca na otwarty rachunek powierniczy w banku. Pieniądze trafiają do dewelopera po realizacji kolejnych etapów budowy inwestycji, które określone są w z góry określonym harmonogramie prac.

Tak więc, bank jest swojego rodzaju pośrednikiem i gwarantem bezpieczeństwa dla pieniędzy, które nabywca przeznaczana na nieruchomość jeszcze niewyodrębnioną pod kątem prawnym. Problem z otwartymi rachunkami powierniczymi polega na tym, że jeżeli deweloper zbankrutuje przed zakończeniem inwestycji, nabywca nie odzyska całości pieniędzy wpłaconych na rachunek bankowy. Może liczyć jedynie na zwrot kwoty, której bank jeszcze nie przekazał deweloperowi.

Oczywiście i w takim wypadku nabywca nie pozostaje bez całkowitej ochrony. Kupujący, który nie doczekał się powstania swojego mieszkania zawsze może wystąpić na drogę sądową w celu odzyskania zainwestowanych pieniędzy.

Co zamiast otwartych rachunków powierniczych?

Nowelizacja ustawy przygotowywana przez UOKiK ma obostrzać przepisy dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych. Urząd chce wprowadzenia przepisów, które zdecydowanie wzmocnią pozycję nabywcy mieszkania.

Po pierwsze, każdy otwarty rachunek powierniczy powinien mieć gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową. Oznacza to, że w razie bankructwa dewelopera, pieniądze, które trafiły na rachunek, przekazane będą z powrotem do nabywcy mieszkania w pełnej wysokości − nie tylko do wysokości ostatniej wpłaty. Finansować będzie to bank (gwarancja bankowa) lub zakład ubezpieczeniowy (gwarancja ubezpieczeniowa).

Po drugie, preferowane będą tzw. zamknięte rachunki powiernicze. Działają one podobnie jak otwarte rachunki powiernicze, tyle tylko, że pieniądze na nich zgromadzone trafiają do dewelopera, dopiero po zakończeniu budowy w całości i wyodrębnieniu lokali nieruchomości.

Po trzecie, zmiana dotyczyć będzie także sposobu weryfikacji dewelopera przez banki, w których prowadzone mają być rachunki powiernicze. Bank, przed przyznaniem deweloperowi prawa założenia rachunków powierniczych, będzie mógł sprawdzić wiarygodność dewelopera, a więc czy posiada prawo własności gruntu, na którym odbywa się budowa, czy nie jest prowadzone postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne, czy posiada aktualne pozwolenie na budowę.

 

Co nowelizacja oznacza dla deweloperów?

Przede wszystkim brak płynności finansowania inwestycji. Rachunki zabezpieczone gwarancjami bankowymi czy ubezpieczeniowymi są zdecydowanie droższe od otwartych rachunków powierniczych. Nie bez powodu, aż 80% deweloperów korzysta z tej właśnie formy rozliczenia z nabywcą lokalu mieszkalnego.

Zmiany w prawie będą promowały dużych graczy na rynku nieruchomości − nie będzie sprzyjać to konkurencyjności sprzedawanych mieszkań. Dlaczego? Bo na zamknięte rachunki powiernicze pozwolić sobie mogą tylko deweloperzy posiadający kapitał, który zabezpieczy całość budowy nieruchomości. Inwestor nie będzie mógł pozwolić sobie nawet na częściowe finansowanie z wpłat dokonywanych na bieżąco przez nabywców mieszkań.

Taka zmiana w prawie zakłada niemal całkowitą eliminację z rynków małych i średnich firm deweloperskich, które nie posiadają kapitału na budowę lub tak dużej zdolności kredytowej.

Podwyższenie bezpieczeństwa zakupu mieszkania przy planowanej inwestycji może także odbić się bezpośrednio na portfelu nabywcy. Takie zmiany w prawie mogą zmusić deweloperów do podnoszenia cen mieszkań i domów. Czy więc zmiany przygotowane przez UOKiK to zwiastun dużej zmiany w cenach na ryku nieruchomości? O tym przekonamy się już w najbliższych miesiącach.

 

Potrzebujesz pomysłów na niebanalne materiały poligraficzne? Przydałby się także projekt? Zrobimy to za Ciebie!

Potrzebujesz pomocy? Jakieś pytania?

  • Zasób 5 +48 793 125 399
  • Zasób 6 biuro@deweloperni.pl