Nowa ustawa deweloperska doda obowiązków deweloperom i wpłynie na ceny mieszkań

Sprzedaż

Branża deweloperska już teraz mierzy się z wieloma wyzwaniami. Kurczące się zasoby gruntów, wysokie ceny materiałów budowlanych czy galopująca inflacja  powodują coraz większe koszty budowy mieszkań. Kolejnym czynnikiem cenotwórczym mogą okazać się zmiany w prawie, dotyczące m.in. nowelizacji ustawy deweloperskiej. Na jakie dokładnie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i jakie może to mieć konsekwencje dla kupujących? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.

Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord

W 2022 roku rynek mieszkaniowy czeka dużo istotnych zmian. Poza nowelizacją warunków technicznych, która jest planowana na jesień, mają wejść w życie m.in. przepisy nowej ustawy deweloperskiej od 1 lipca 2022 r. Inwestycje, w ramach których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, będą musiały być realizowane zgodnie z nowymi regulacjami. Jedna z największych zmian dotyczy uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania na rzecz DFG dodatkowej składki w wysokości do 1% wartości mieszkania. To dla dewelopera nie tylko dodatkowy koszt, ale i dodatkowe obciążenie administracyjne, bo jeśli np. mamy płatności rozłożone na raty, to składkę musimy odprowadzić od każdej wpłaty, która z kolei trafia na rachunek powierniczy – każdorazowo w ciągu 7 dni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza też inne zmiany, m.in. rozszerza swoje zastosowanie także do umów rezerwacyjnych i określa ich podstawowe warunki, a także zmienia zasady wypłaty środków z rachunków powierniczych, czy też modyfikuje procedurę odbioru lokalu.

Arkadiusz Król, radca prawny, dyrektor działu prawnego, członek rady nadzorczej Lokum Deweloper S.A.

Rok 2022 przyniesie znaczące zmiany w zakresie nowelizacji ustawy deweloperskiej, która zwiększyła swoją objętość i z pewnością znajdzie szerszy zakres zastosowania, niż jej dotychczasowa wersja. Zasadnicza część ustawy zacznie obowiązywać od drugiej połowy roku i przyniesie m.in. obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który kosztem środków deweloperów (lub de facto ich klientów) będzie pełnić funkcję swoistej poduszki finansowej dla nabywców mieszkań, na wypadek sytuacji kryzysowych. Na pewno zmiana ta odbije się na ostatecznym koszcie wytworzenia lub zakupu lokalu. Kolejne zapisy dotyczą przede wszystkim większego sformalizowania umowy rezerwacyjnej. Wnoszona przy jej zawieraniu opłata rezerwacyjna zostanie ograniczona do 1% wartości lokalu, przy czym jej zwrot będzie obligatoryjny, na przykład w przypadku odmownej decyzji banku w zakresie przyznania klientowi kredytu. Należy także wspomnieć o istotnej zmianie warunków rozpatrywania reklamacji. Obawiam się, że na tej płaszczyźnie może w przyszłości pojawić się wiele niejasności na linii deweloper – kupujący. Warto przy tym pamiętać, że nie wszystkie transakcje zawierane po trzydziestym czerwca będą objęte reżimem nowej ustawy. Deweloperzy i ich klienci mają czas na oswojenie się z nową rzeczywistością, ponieważ co do zasady jedynie inwestycje wprowadzane do sprzedaży po tym terminie zostaną objęte nowymi wymaganiami.

Pod koniec maja wejdzie w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która zapewne zostanie przyjęta z entuzjazmem przez kupujących szukających wsparcia w zakresie zbudowania wkładu własnego. Warto pamiętać, że obejmie ona ograniczoną pulę inwestycji – a to z uwagi na określone kryteria cenowe lokali zakwalifikowanych do programu.

Interesujące – z perspektywy osób szukających nowego miejsca do życia – wydają się również zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które teoretycznie ułatwiły budowę domów do 70 m2. Przepisy te są jednak są dość surowo oceniane przez specjalistów. Inna sprawa, że ich wpływ na branżę deweloperską zdaje się być niewielki.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.  

Najważniejszą zmianą, jaką wprowadza wchodząca w życie 1 lipca br. nowelizacja ustawy, jest ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Na mocy nowych przepisów deweloperzy będą odprowadzali składki w wysokości 1 proc. od każdej wpłaty dokonanej na najpopularniejszy otwarty powierniczy rachunek mieszkaniowy. Należy się spodziewać, że ten nowy, dodatkowy koszt będą musieli ponieść nabywcy mieszkań. W warunkach ograniczonej podaży działek pod nowe inwestycje, przedłużających się procedur administracyjnych, rosnącej inflacji oraz cen materiałów budowanych i generalnego wykonawstwa jest to kolejny czynnik cenotwórczy, który będzie oddziaływał na rynek w 2022 roku i kolejnych latach.

Maciej Ługowski, Dyrektor Działu Prawnego RONSON Development.

Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać w lipcu 2022 roku. Proponowane regulacje wpłyną na cały rynek nieruchomości oraz podmioty z nim powiązane, jednak w największym stopniu będą dotyczyły deweloperów. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Będzie on obciążeniem finansowym dla deweloperów, które najprawdopodobniej znajdzie odzwierciedlenie w cenach. Z drugiej strony klienci otrzymają dodatkowe gwarancje, a inwestowanie w nieruchomości stanie się jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania kapitału (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w przeciwieństwie do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, nie ma limitu kwoty, do którego gwarancja obowiązuje).

W nowej ustawie pojawią się też inne szczegółowe regulacje, np. dotyczące odbierania lokali, z towarzyszącymi szerokimi uprawnieniami dla klientów. Ustawa obejmie też umowy rezerwacyjne i szczegółowe regulacje w tym zakresie. Zobowiąże nas także do rozbudowania prospektu.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL S.A.

1 lipca 2022 wejdzie w życie nowa tzw. „ustawa deweloperska”, tj. ustawa z 20 maja 2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Dotychczas obowiązującą ustawę stosuje się do umów deweloperskich obejmujących lokale mieszkalne w trakcie budowy (tj. przed decyzją udzielającą pozwolenia na użytkowanie), natomiast przepisy nowej ustawy znajdą zastosowanie zarówno do lokali użytkowych, których obecna ustawa nie obejmuje, jak i do lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych po zakończeniu budowy (tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). I to zarówno do lokali sprzedawanych przez deweloperów, jak i przedsiębiorców innych niż deweloperzy.

Ustawodawca także postanowił uregulować w ustawie zasady i tryb zawierania umowy rezerwacyjnej. Oczywiście umowa ta funkcjonowała na rynku od lat, jednak jako tzw. umowa nienazwana. W nowej ustawie przewidziano wymaganą minimalną treść umowy rezerwacyjnej oraz  maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej (1% ceny lokalu).

Znacząco rozbudowano także obowiązki dewelopera, które musi wypełnić w stosunku do potencjalnego nabywcy w okresie przed zawarciem umowy deweloperskiej. W szczególności dotyczy to doręczenia i ewentualnych zmian prospektu informacyjnego. Sam prospekt natomiast został znacząco rozbudowany, tym samym deweloperzy będą musieli ujmować w nim szereg inwestycji z sąsiedztwa, o których do tej pory nie musieli informować (jak np. lokalizacje linii kolejowej, lotniska, obiektów energetyki jądrowej, sieci przesyłowej, szerokopasmowej, CPK).

Rewolucją jest objęcie środków wpłacanych przez klientów na mieszkaniowe rachunku powiernicze obowiązkiem odprowadzania przez dewelopera składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sama wysokość składki wyniesie, w zależności od rodzaju rachunku powierniczego, maksymalnie 1% wartości wpłat dokonywanych przez nabywcę (przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym) lub 0,1% wartości tych wpłat (przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym). Dokładna wysokość składki zostanie ustalona w rozporządzeniu, którego jeszcze nie wydano.

Największego zamieszania spodziewamy się jednak w związku z przepisami przejściowymi, których sposób redakcji powoduje, że nie do końca jest wiadomym, do których (kiedy rozpoczętych i zakończonych) przedsięwzięć deweloperskich należy stosować wybrane przepisy nowej ustawy.

Teresa Witkowska, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu NAPOLLO Residential

Od 1 lipca wchodzi w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej – w związku z tym czekają deweloperów, firmy wykonawcze, biuro projektowe, biura sprzedaży i samych klientów nabywających nowe mieszkania – duże zmiany. Konsekwencje zapewne pojawią się po pewnym czasie. Już dziś wiemy, że zmiany będę miały wpływ na wartość nieruchomości. Tym bardziej, zachęcamy do podjęcia decyzji o zakupie jeszcze przed wejściem tych zmian. Po wejściu zmian klient, nie będzie mógł skorzystać np. z promocyjnego harmonogramu płatności np. 20/80, który jeszcze dziś niektórzy deweloperzy proponują. A dla dewelopera każde odstąpienie od umowy przez klienta będzie dodatkowym kosztem. To tylko dwa proste przykłady tych zmian. A będzie ich dość dużo.

Udostępnij artykuł:

Informacja prasowa

0 komentarzy

Dodaj komentarz

avatar

Czy deweloperzy nadal poszukują gruntów pod mieszkania?

Sprzedaż

Czy firmy poszukują ziemi pod kolejne osiedla? W jakie grunty inwestują? Jakie projekty planują? Sondę opracował serwis nieruchomości Dompress.pl.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Nieustannie, mocno działamy inwestycyjnie. Prowadzimy obecnie 137 postępowań o wydanie pozwoleń WZ w Krakowie, Katowicach, Będzinie, Warszawie, Lublinie, Gdańsku oraz Gliwicach. W najbliższym czasie planujemy rozpoczęcie realizacji inwestycji mieszkaniowych m.in. w Krakowie,  Łodzi oraz Lublinie. Poszukujemy również działek nad Bałtykiem, gdzie planujemy wybudować aparthotel. Kolejny taki obiekt powstanie w najbliższym czasie w Czorsztynie. 

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. 

Z związku z planami powiększenia oferty i sprzedaży, w 2021 roku bardzo intensywnie pracowaliśmy nad poszerzeniem banku ziemi. Kupiliśmy i zabezpieczyliśmy kilkanaście działek, na których planujemy budowę prawie 5000 mieszkań. Wciąż pozyskujemy nowe grunty w miastach, w których prowadzimy nasze inwestycje. Jesteśmy również otwarci na kupno działek w nowych, obiecujących lokalizacjach, które mogą być również wykorzystane pod PRS.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Stale, aktywnie działamy, by pozyskiwać kolejne grunty. Nasz bank ziemi jest zdywersyfikowany i zabezpiecza nas na kolejne 3-4 lata. W okresie trzech pierwszych kwartałów 2021 roku pozyskaliśmy działki pozwalające na realizację projektów o powierzchni 174 tys. metrów kwadratowych. Łącznie nasz bank ziemi ma potencjał na 568 tys. mkw. W zeszłym roku nabyliśmy grunty pod inwestycje mieszkaniowe w większości miast, w których działamy i wciąż rozglądamy się za kolejnymi. Ze względu na nasze możliwości finansowe możemy kupować duże działki pod wieloetapowe inwestycje. Co więcej, nadal kupujemy grunty w bardzo atrakcyjnych cenach. Średnia cena zakupu PUM w 1-3Q 2021 wyniosła 794 zł/mkw.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W ostatnim roku zabezpieczyliśmy bardzo ciekawe działki w Poznaniu, Gdyni oraz Warszawie. Umożliwiają realizację łącznie blisko 2000 mieszkań. W tym roku zdecydowanie planujemy dalsze zakupy. Spółka poszukuje ciekawych działek we wszystkich miastach, w których aktualnie prowadzimy działalność. Interesują nas przede wszystkim takie grunty, na których można zrealizować inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne. Jeśli chodzi o skalę, to szukamy głównie działek pozwalających zrealizować inwestycje od 50 do 500 mieszkań. Przy czym, preferujemy projekty, w ramach których pojedyncze etapy mają od 50 do 150 mieszkań. 

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W styczniu br. spółka wygrała przetarg na zakup półhektarowej działki przy ulicy Krzysztofa Kolumba 59 w Szczecinie. Będzie to nasza trzecia inwestycja w tym mieście, po ukończonym już 27 piętrowym mieszkalno-biurowo-usługowym wieżowcu Hanza Tower i wielorodzinnym kompleksie mieszkalnym Nad Odrą z mariną, którego pierwszy etap budowy właśnie się rozpoczął.  

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A. 

Dysponujemy sporym bankiem ziemi. Teoretycznie, dzięki niemu mamy możliwość realizacji kilkunastu tysięcy lokali, jednak w praktyce nasz bank ziemi jest obecnie w dużej mierze zamrożony. Wynika to głównie z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo wielorodzinne. Ta sytuacja utrzymuje się już od lat. Czasochłonny proces administracyjny związany z uruchamianiem inwestycji sprawia, że w przygotowaniu stale mamy około 7-10 razy tyle mieszkań, co w budowie. W związku z tym sukcesywnie poszukujemy gruntów pod nowe inwestycje, zarówno we Wrocławiu, jak i w Krakowie. Utrzymujący się deficyt terenów pod budownictwo wielorodzinne sprawia, że grunty są bardzo drogie, a przez to niedostępne, ze względu na możliwości klientów ostatecznie finansujących ich zakup w cenie mieszkania.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Cały czas poszukujemy i inwestujemy w nowe grunty. Rok 2021 był dla nas rokiem istotnych inwestycji w rozbudowę banku ziemi w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Poznaniu. Dzięki temu, obecne łączne zasoby gruntów zapewniają nam potencjał sprzedażowy przekraczający 22 000 lokali.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Naturalną potrzebą każdej firmy deweloperskiej jest stały rozwój banku ziemi. Nasze zasoby są w tym zakresie zabezpieczone, jednak stale poszukujemy nowych gruntów. Tylko w 2021 roku kupiliśmy 8 nowych działek, na których powstanie ponad 3 000 mieszkań. W 2022 roku planujemy dalszy rozwój banku gruntów, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Jesteśmy zainteresowani miastami, w których działaliśmy dotychczas i których rynki doskonale znamy. Należy do nich Warszawa, Wrocław, Poznań oraz Szczecin. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Nieustannie obserwujemy rynek, analizujemy praktycznie wszystkie oferty sprzedaży działek w ścisłym centrum Poznania. Przywiązujemy ogromną wagę do dokładności tych analiz. Duża niepewność sytuacji gospodarczej, z którą spotkaliśmy się jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę, sprawia, że przy utrzymujących się wysokich cenach narzucanych przez sprzedających, już od samego początku realizacji projektu niezbędny jest dokładny plan i wizja rozwoju w danej lokalizacji. Cykl pozyskiwania gruntów jest u nas ciągły. Chcemy przede pozyskiwać grunty pod budownictwo mieszkaniowe, ale rozważamy także tereny, na których znajdują się już zabytkowe obiekty, wymagające rewitalizacji. Właśnie tego typu nieruchomość nabyliśmy ostatnio z myślą o odrestaurowaniu istniejących budynków i zaaranżowaniu ich przestrzeni na mieszkania.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Nasz dział akwizycji nieustannie poszukuje nowych gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. W centrum zainteresowań stawiamy tereny w Poznaniu i w jego gminach ościennych, ale rozglądamy się również w popularnych destynacjach turystycznych. Mam na myśli, zarówno nadmorskie, jak i górskie kurorty. Niestety, branża boryka się z niską podażą działek budowlanych w sześciu największych miastach w Polsce. My również odczuwamy te trudności i jednocześnie pilnie obserwujemy rynek gruntów także w mniejszych miastach wojewódzkich.

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

Stale rozwijamy naszą działalność w sześciu miastach, w których prowadzimy inwestycje: we Wrocławiu, w Wałbrzychu, Legnicy, Jaworze, Zielonej Górze i Szczecinie. Cały czas poszukujemy w nich nowych gruntów pod osiedla mieszkaniowe. Interesują nas także atrakcyjne tereny w całej zachodniej Polsce umożliwiające zabudowę wielorodzinną. W naszym banku ziemi znajdują się grunty pod kolejne inwestycje, obejmujące 364 tys. PUM/PUU. 

W przygotowaniu mamy dwa osiedla we Wrocławiu, które wkrótce będą miały swoją prapremierę, przy ulicy Rędzińskiej na Maślicach oraz przy ulicy Bocianiej na Kowalach. W Szczecinie powstaje trzeci etap osiedla Victoria Apartments. Pracujemy także nad wielowymiarowym projektem rewitalizacji wraz zabudową mieszkaniową przy ulicy Heyki oraz na Wyspie Zielonej. Kontynuujemy jednocześnie budowę przy ulicy Żołnierskiej w Legnicy. Powstanie tam nasze kolejne osiedle – Novaforma. 

Jeśli zaś chodzi o Wałbrzych, niedługo będziemy mogli pochwalić się nowym projektem, który zrealizujemy w tym mieście. Podobnie, jak Nowe Podzamcze, będzie to osiedle mieszkaniowe. Profil naszej działalności się nie zmienia. Zamierzamy tworzyć przemyślane i funkcjonalne osiedla, będące nie tylko miejscem zamieszkania, ale dobrym miejscem do życia w nowoczesnym mieście. Na przestrzeni lat zdywersyfikowaliśmy portfolio, poszerzając je o segment premium oraz nowe rynki, charakteryzujące się dużym tempem wzrostu i potencjałem.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Stale inwestujemy i poszukujemy nowych lokalizacji, jednak nie chciałabym ujawniać szczegółów.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Nieustannie poszukujemy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. W ubiegłym roku wydaliśmy kilkadziesiąt milionów złotych na zakup działek na terenie Warszawy. W 2022 roku planujemy dalszy rozwój w tym obszarze. Chcemy jeszcze bardziej zwiększyć skalę zakupu gruntów. Mamy na ten cel przeznaczone jeszcze więcej środków niż w roku ubiegłym. Interesują nas przede wszystkim działki na ternie Warszawy, ale jesteśmy otwarci także na inne lokalizacje.  

Dariusz Nagórski, dyrektor ds. Inwestycji w Aria Development

Kupiliśmy dużą działkę usytuowaną w pobliżu centrum Poznania, na której będziemy realizować duże osiedle mieszkaniowe. Prowadzimy też rozmowy na temat zakupu gruntu w okolicach Warszawy, gdzie projektujemy samowystarczalne i ekologiczne miasteczko. Finalizujemy również zakup parceli położonej w centrum Legionowa. 

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Waryński S.A. Grupa Holdingowa jest deweloperem, który na bieżąco monitoruje sytuację na rynku mieszkaniowym, a co za tym idzie, cały czas poszukujemy gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Z końcem roku 2021 zainwestowaliśmy w grunty w Katowicach. W naszym kręgu inwestycyjnym są głównie takie miasta, jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Kraków i Katowice. 

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Cały czas staramy się poszerzać nasz bank gruntów. Poszukujemy nowych działek pod zabudowę. W związku z planowanym zakupem kolejnych gruntów weryfikujemy wybrane, największe polskie miasta, poszukując lokalizacji do dalszego rozwijania naszej działalności.

Marcin Michalec, CEO Okam 

Nieustannie analizujemy rynek, rozglądamy się za terenami pod kolejne projekty. Jeśli chodzi o duże miasta, w których przede wszystkim jesteśmy obecni, wiadomym jest, że dostępnych pod inwestycje mieszkaniowe gruntów jest coraz mniej. Znalezienie zatem parceli spełniających nasze założenia i odpowiadających temu, co chcielibyśmy zaoferować nabywcom wiąże się zwykle z długotrwałym procesem. Koncentrujemy aktualnie uwagę na projektach Central House i Bohema – Strefa Praga w Warszawie, Inspire w Katowicach oraz Strefa Progress w Łodzi. Przed nami dalsze, intensywne działania nakierowane na naszą inwestycję na warszawskim Żeraniu, gdzie w ubiegłym roku zakupiliśmy ponad 62 ha pofabrycznego terenu. Wśród innych nabytych przez nas gruntów znajduje się działka z biurowcem przy ulicy Redutowej 9 w Warszawie. Wraz z sąsiadującą parcelą zakupioną rok wcześniej stanowią teren, na którym realizować będziemy osiedle z około 800 mieszkaniami. W fazie projektowania mamy również inwestycję przy ulicy Dowborczyków w Łodzi z przeznaczeniem pod ponad 300 mieszkań. 

Udostępnij artykuł:

Informacja prasowa

Podobne wpisy

Szukasz pomocy

Wystarczy Twój mail, a skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24h!