Otodom zmienia zasady gry. Dlaczego deweloperzy bardziej niż kiedykolwiek potrzebują własnego marketingu?

3 kwietnia 2026 roku Otodom zaktualizował warunki współpracy z deweloperami. Wyższe stawki za promocję, nowe wymogi prezentacji cen i odświeżona struktura pakietów pokazują jedno: Twój marketing – a w konsekwencji sprzedaż – nie może być zakładnikiem cudzego regulaminu. Sprawdź, jak zbudować system, który sprawi, że kolejne decyzje gigantów przestaną wpływać na Twoje wyniki.

Co się właściwie zmieniło i… kto zapłacił za to najwięcej

Nowy model najmocniej uderzył w pośredników. Oprócz podwyżek zmienił się przede wszystkim sposób rozliczeń. Koszty są dziś zależne od całego portfela ofert – ich liczby, wartości i rynku, na którym działają. W praktyce: im więcej i im droższe nieruchomości agent ma w ofercie, tym więcej płaci za samą obecność na portalu.

Deweloperzy nie dostali aż tak gwałtownego ciosu. Dostali jednak coś równie istotnego: sygnał, że zasady gry mogą zmienić się w każdej chwili. Co to oznacza w praktyce?

Płacisz za lokalizację, nie za efekt. Koszt promocji inwestycji rośnie w największych miastach, niezależnie od tego czy portal faktycznie generuje więcej wartościowych zapytań.

Zmienia się też struktura pakietów i sposób korzystania z promocji. Coraz mniej miejsca pozostaje na elastyczne zarządzanie budżetem, a coraz więcej decyzji przenosi się na poziom platformy.

Nie wiesz, ile zapłacisz za rok. Ostatnie zmiany pokazują jeden wyraźny kierunek: koszty rosną,
a pole do negocjacji – wręcz przeciwnie. Budżet marketingowy, oparty głównie na portalu to budżet, którego nie kontrolujesz.

Tego momentu nie warto bagatelizować. Jeśli dziś rośnie koszt promocji, jutro może zmienić się widoczność ofert, a pojutrze – realny dostęp do klienta. 

Wyższa kwota na fakturze to tylko objaw. Prawdziwym problemem jest utrata kontroli

Jeśli portal ogłoszeniowy jest Twoim głównym kanałem sprzedaży, nie Ty decydujesz o koszcie pozyskania kontaktu. Decyduje za Ciebie cennik – który, jak pokazała sytuacja z kwietnia, może zmienić się w każdej chwili. To samo dotyczy innych elementów: widoczności Twojej inwestycji, jakości zapytań czy miejsca, w którym pojawiasz się w wynikach.

To nie jest zupełnie nowy scenariusz. Rynek motoryzacyjny przerabiał go już wcześniej. W 2015 roku Otomoto – portal z tej samej grupy kapitałowej – znacząco podniósł opłaty dla dealerów samochodowych. Dealerzy zostali, bo nie mieli alternatywy. 

Nie chodzi o to, że portale są złe. To potężne narzędzia, które deweloperom realnie ułatwiają życie. W zdrowym modelu biznesowym portal powinien być jednak wsparciem, a nie fundamentem.

Jak zbudować system marketingowy, który daje realną kontrolę nad pozyskiwaniem klientów?

To, co dzieje się dziś na rynku, pokazuje jedno: deweloperzy jak nigdy dotąd potrzebują własnego, dobrze poukładanego marketingu. Składa się na niego kilka elementów:

Strona internetowa inwestycji

Aby realnie konkurować z portalami, Twoja strona internetowa musi oferować użytkownikowi tą samą, a nawet lepszą funkcjonalność. W końcu to tutaj kierujesz ruch z kampanii i masz pełną kontrolę nad doświadczeniem klienta. Jak zadbać o to, aby było ono jak najlepsze? Na przykład umieszczając na stronie zaawansowaną wyszukiwarkę z rozbudowanym systemem filtrowania, która pozwala użytkownikowi szybko znaleźć dokładnie to, czego szuka – bez frustracji i bez konieczności przeglądania dziesiątek ofert. Więcej o tym rozwiązaniu przeczytasz tutaj: https://deweloperni.pl/blog/vue-estate/. 

Content marketing i budowanie wizerunku

Na portalu ogłoszeniowym Twoja inwestycja jest jedną z wielu ustawionych obok siebie, w jednym widoku. Klient porównuje cenę, metraż, lokalizację i przechodzi dalej. Nie ma powodu, żeby zapamiętać akurat Ciebie. Na własnych kanałach to się zmienia. Eksperckie artykuły, materiały wideo, aktywność w social mediach – to tam budujesz markę z twarzą: pokazujesz zespół, proces powstawania inwestycji, wartości. Klient, który śledzi Cię od miesięcy, nie porównuje już Twojej oferty z ofertą z sąsiedniego wiersza tabeli. On już wie, komu ufa.

Płatne kampanie

Targetowane reklamy docierają do osób aktywnie poszukujących nieruchomości w Twojej lokalizacji. Sam decydujesz o budżecie, grupie docelowej i czasie emisji. Masz pełną kontrolę nad ustawieniami, które w każdej chwili możesz zmienić. Do tego dochodzi remarketing – jeden z najskuteczniejszych mechanizmów w branży, gdzie cykl decyzyjny potrafi trwać miesiącami. Potencjalny klient odwiedza Twoją stronę, przegląda rzuty mieszkań, przerywa i zamyka kartę. W tradycyjnym modelu właśnie straciłeś potencjalnego leada. Dzięki remarketingowi Twoja inwestycja zostaje z nim: wraca na jego Facebooku, czy między porannymi newsami. Nienachalnie przypomina o tarasie, na który patrzył kilka godzin wcześniej i cierpliwie towarzyszy mu w procesie decyzyjnym – aż do momentu, gdy dojrzeje do kontaktu.

Część wizualna i obsługa klienta

Wyobraź sobie dwie inwestycje w tej samej lokalizacji, w podobnej cenie. Jedna prezentuje się przez rozmyte rendery i generyczny folder w PDF. Druga wita klienta dopracowaną stroną, profesjonalnymi wizualizacjami i materiałami, które odpowiadają na pytania, zanim klient zdąży je zadać. Która zostaje w pamięci? Profesjonalne wizualizacje, dobrze zaprojektowane broszury, spójny kontakt z klientem na każdym etapie. Właśnie to buduje postrzeganą wartość inwestycji niezależnie od tego, gdzie klient po raz pierwszy zobaczył ofertę i często decyduje o tym, czy w ogóle skontaktuje się z deweloperem.
O tym, jak w praktyce budować silny wizerunek inwestycji, przeczytasz w naszym artykule na przykładzie brandingu projektu Autonomia Praska.

To oczywiście tylko wierzchołek góry lodowej – nowoczesny marketing deweloperski obejmuje jeszcze dziesiątki procesów, od automatyzacji CRM po zaawansowaną analitykę danych. Jednak te filary to absolutne minimum, by przestać być najemcą uwagi klienta i stać się jej właścicielem. 

Podsumowanie 

Ostatnie zmiany pokazują, w jakim kierunku idzie cały rynek nieruchomości. Koszty i zasady współpracy z zewnętrznymi platformami będą ewoluować, a portale zawsze będą dyktowały warunki na. Na te decyzje nie masz wpływu.

Masz jednak wpływ na fundamenty swojej strategii – to od Ciebie zależy, czy Twój marketing opiera się wyłącznie na zewnętrznych platformach, czy na własnym, dobrze poukładanym systemie pozyskiwania klientów. To właśnie ta decyzja ma dziś największy wpływ na stabilność i przewidywalność biznesu deweloperskiego.

eśli czujesz, że Twój system marketingowy wymaga przebudowy, możemy wspólnie przeanalizować dostępne rozwiązania. W Deweloperni pomagamy układać procesy tak, aby portale stanowiły jedynie efektywne uzupełnienie Twoich działań, budując długofalową niezależność Twojej marki.

Umów się na bezpłatną konsultację strategiczną