Otodom zmienia zasady gry. Dlaczego deweloperzy bardziej niż kiedykolwiek potrzebują własnego marketingu?
3 kwietnia 2026 roku Otodom zaktualizował warunki współpracy z deweloperami. Wyższe stawki za promocję, nowe wymogi prezentacji cen i odświeżona struktura pakietów pokazują jedno: Twój marketing – a w konsekwencji sprzedaż – nie może być zakładnikiem cudzego regulaminu. Sprawdź, jak promować inwestycję deweloperską i zbudować system, który sprawi, że kolejne decyzje gigantów przestaną wpływać na Twoje wyniki.
Co się właściwie zmieniło i… kto zapłacił za to najwięcej
Nowy model najmocniej uderzył w pośredników. Oprócz podwyżek zmienił się przede wszystkim sposób rozliczeń. Koszty są dziś zależne od całego portfela ofert – ich liczby, wartości i rynku, na którym działają. W praktyce: im więcej i im droższe nieruchomości agent ma w ofercie, tym więcej płaci za samą obecność na portalu.
Deweloperzy nie dostali aż tak gwałtownego ciosu. Dostali jednak coś równie istotnego: sygnał, że zasady gry mogą zmienić się w każdej chwili. Co to oznacza w praktyce?
Płacisz za lokalizację, nie za efekt. Koszt promocji inwestycji rośnie w największych miastach, niezależnie od tego czy portal faktycznie generuje więcej wartościowych zapytań.
Zmienia się też struktura pakietów i sposób korzystania z promocji. Coraz mniej miejsca pozostaje na elastyczne zarządzanie budżetem, a coraz więcej decyzji przenosi się na poziom platformy.
Nie wiesz, ile zapłacisz za rok. Ostatnie zmiany pokazują jeden wyraźny kierunek: koszty rosną,
a pole do negocjacji – wręcz przeciwnie. Budżet marketingowy, oparty głównie na portalu to budżet, którego nie kontrolujesz.
Tego momentu nie warto bagatelizować. Jeśli dziś rośnie koszt promocji, jutro może zmienić się widoczność ofert, a pojutrze – realny dostęp do klienta.
Wyższa kwota na fakturze to tylko objaw. Prawdziwym problemem jest utrata kontroli
Jeśli portal ogłoszeniowy jest Twoim głównym kanałem sprzedaży, nie Ty decydujesz o koszcie pozyskania kontaktu. Decyduje za Ciebie cennik – który, jak pokazała sytuacja z kwietnia, może zmienić się w każdej chwili. To samo dotyczy innych elementów: widoczności Twojej inwestycji, jakości zapytań czy miejsca, w którym pojawiasz się w wynikach.
To nie jest zupełnie nowy scenariusz. Rynek motoryzacyjny przerabiał go już wcześniej. W 2015 roku Otomoto – portal z tej samej grupy kapitałowej – znacząco podniósł opłaty dla dealerów samochodowych. Dealerzy zostali, bo nie mieli alternatywy.
Nie chodzi o to, że portale są złe. To potężne narzędzia, które deweloperom realnie ułatwiają życie. W zdrowym modelu biznesowym portal powinien być jednak wsparciem, a nie fundamentem.
Jak zbudować system marketingowy, który daje realną kontrolę nad pozyskiwaniem klientów?
To, co dzieje się dziś na rynku, pokazuje jedno: deweloperzy jak nigdy dotąd potrzebują własnego, dobrze poukładanego marketingu. Składa się na niego kilka elementów:
Strona internetowa inwestycji
Aby realnie konkurować z portalami, Twoja strona internetowa musi oferować użytkownikowi tą samą, a nawet lepszą funkcjonalność. W końcu to tutaj kierujesz ruch z kampanii i masz pełną kontrolę nad doświadczeniem klienta. Jak zadbać o to, aby było ono jak najlepsze? Na przykład umieszczając na stronie zaawansowaną wyszukiwarkę z rozbudowanym systemem filtrowania, która pozwala użytkownikowi szybko znaleźć dokładnie to, czego szuka – bez frustracji i bez konieczności przeglądania dziesiątek ofert. Więcej o tym rozwiązaniu przeczytasz tutaj: https://deweloperni.pl/vue-estate/.
Content marketing i budowanie wizerunku
Na portalu ogłoszeniowym Twoja inwestycja jest jedną z wielu ustawionych obok siebie, w jednym widoku. Klient porównuje cenę, metraż, lokalizację i przechodzi dalej. Nie ma powodu, żeby zapamiętać akurat Ciebie. Na własnych kanałach to się zmienia. Eksperckie artykuły, materiały wideo, aktywność w social mediach – to tam budujesz markę z twarzą: pokazujesz zespół, proces powstawania inwestycji, wartości. Klient, który śledzi Cię od miesięcy, nie porównuje już Twojej oferty z ofertą z sąsiedniego wiersza tabeli. On już wie, komu ufa.
Płatne kampanie
Targetowane reklamy docierają do osób aktywnie poszukujących nieruchomości w Twojej lokalizacji. Sam decydujesz o budżecie, grupie docelowej i czasie emisji. Masz pełną kontrolę nad ustawieniami, które w każdej chwili możesz zmienić. Do tego dochodzi remarketing – jeden z najskuteczniejszych mechanizmów w branży, gdzie cykl decyzyjny potrafi trwać miesiącami. Potencjalny klient odwiedza Twoją stronę, przegląda rzuty mieszkań, przerywa i zamyka kartę. W tradycyjnym modelu właśnie straciłeś potencjalnego leada. Dzięki remarketingowi Twoja inwestycja zostaje z nim: wraca na jego Facebooku, czy między porannymi newsami. Nienachalnie przypomina o tarasie, na który patrzył kilka godzin wcześniej i cierpliwie towarzyszy mu w procesie decyzyjnym – aż do momentu, gdy dojrzeje do kontaktu.
Część wizualna i obsługa klienta
Wyobraź sobie dwie inwestycje w tej samej lokalizacji, w podobnej cenie. Jedna prezentuje się przez rozmyte rendery i generyczny folder w PDF. Druga wita klienta dopracowaną stroną, profesjonalnymi wizualizacjami i materiałami, które odpowiadają na pytania, zanim klient zdąży je zadać. Która zostaje w pamięci? Profesjonalne wizualizacje, dobrze zaprojektowane broszury, spójny kontakt z klientem na każdym etapie. Właśnie to buduje postrzeganą wartość inwestycji niezależnie od tego, gdzie klient po raz pierwszy zobaczył ofertę i często decyduje o tym, czy w ogóle skontaktuje się z deweloperem.
O tym, jak w praktyce budować silny wizerunek inwestycji, przeczytasz w naszym artykule na przykładzie brandingu projektu Autonomia Praska.
To oczywiście tylko wierzchołek góry lodowej – nowoczesny marketing deweloperski obejmuje jeszcze dziesiątki procesów, od automatyzacji CRM po zaawansowaną analitykę danych. Jednak te filary to absolutne minimum, by przestać być najemcą uwagi klienta i stać się jej właścicielem.
Podsumowanie
Ostatnie zmiany pokazują, w jakim kierunku idzie cały rynek nieruchomości. Koszty i zasady współpracy z zewnętrznymi platformami będą ewoluować, a portale zawsze będą dyktowały warunki. Na te decyzje nie masz wpływu.
Masz jednak wpływ na fundamenty swojej strategii – to od Ciebie zależy, czy Twój marketing opiera się wyłącznie na zewnętrznych platformach, czy na własnym, dobrze poukładanym systemie pozyskiwania klientów. To właśnie ta decyzja ma dziś największy wpływ na stabilność i przewidywalność biznesu deweloperskiego.
Jeśli czujesz, że Twój system marketingowy wymaga przebudowy, możemy wspólnie przeanalizować dostępne rozwiązania. W Deweloperni pomagamy układać procesy tak, aby portale stanowiły jedynie efektywne uzupełnienie Twoich działań, budując długofalową niezależność Twojej marki.
